房價高漲時代,買屋v.s租屋 該怎麼選才好?

我的摯友小茹明年要結婚了,聽她分享喜悅的同時,我們聊到她婚後要租房還
是買房的問題,結果我們算了一下,竟然…天啊!!究竟是怎麼一回事呢?客倌請
繼續看下去。

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根據國際知名地產顧問公司萊坊(Knight Frank)今年六月公布的第一季「全球
住宅房價指數」,台灣房價已擺脫跌勢,年漲4.1%,重回中段班,排名第33。
今年第一季房市的確有上漲,但是就代表房市復甦,房價即將漲了呢?恐怕未必
,住宅房屋指數升高可能有兩個原因:

1. 年底是台灣選舉年,縣市首長陸續開出各項建設及福利支出支票。所謂有喊

有機會,只要能實現都是好政見。

2. 銀行房屋貸款利率很低,加上消費者物價指數成長率未達央行的升息門檻,
房貸成本上漲的壓力不明顯,所以大家還是會買房,但是近期發生的兩件事又
使得房價可能有下跌的趨勢。
(1) 根據萊坊2018年第1季「全球豪宅指數」,台北市豪宅成交價年跌7.4%,是房
市還沒完全復甦的徵兆。
(2) 房貸寬限期即將到期,逾放比例增高,這什麼意思?

2016年有約18萬的房子交屋,如果以房貸三年的寬限期算,2019年會到期,根據
調查,有約六萬戶的房貸戶,其寬限期明年到期,也就是說,到時候可能會有強
大的賣壓,因為如果這些房貸戶繳不出本金,就得降價求售房子。

名詞解釋~
1.逾放比: 一定期限未正常繳納本息的放款占總放款的比率
2.房貸寬限期:只繳利息不繳本金的期間(所以一個月只需繳幾千塊)

很多投機客用房屋貸款買房只付利息,這樣成本每月只有幾千塊,但是一但過了
房貸寬限期,他們要開始繳本金,如果房子還沒賣出去,可能就要降價求售,除
非這些投機客很有錢,否則可能賠錢。
所以說現在房價可能還有下跌的機會,要買房子的人可以再等等。

 

延伸閱讀:

為什麼找銀行貸款前有沒有找代辦貸款業者免費評估結果差很多

網址:https://dream01.tw/loan/15

看完房市變動分析後,到底要繼續租屋,還是下定決心買房子,有幾個基本問
題應該要認真想過,下面是要考量的幾個因素:

1、你的每月預算
第一步就是判斷你每個月有能力支出多少錢。
首先,計算你每個月的收入,接著再思考你的基本開銷,例如食物、交通費用
等。大致而言,無論是租屋還是買房,都應該將住房花費保持在每月收入的28-
30%。

2、財務衝擊
建議計算簡單的房價∕租金比,協助你決定是否要買房。
將房價除以類似住屋的年租金,若計算結果低於20,買房可能就是比較好的選
擇。
決定是租屋還是買房之時,還有其他應當考量的因素。例如,你打算在這個地
區住多久?通常而言,住得愈久,買房在財務上就愈合理。

3、機會成本
買房得在初期負擔較多成本,包括頭期款和其他相關費用。租屋的初期成本,

通常是約合1-2個月房租的押金。擁有房屋也得負擔更多經常性成本,例如不動
產稅、保險、維護費用等。
如果選擇租屋,你就可以把省下來的錢投資股市,投資的報酬也確實有可能高
於房價升幅。

4、你的生活型態
擁有房屋,代表你得處理漏水、馬桶不通等問題。有些人就是不想承擔這些責
任。

租屋者只要拿起電話打給房東即可,而且房東通常會負擔一些其他的費用。

此外,也別忘了考量你的收入來源。如果你的收入並不穩定,或是工作不是很
有保障,暫時先別買房或許是比較合理的選擇。租屋者隨時可以打包搬家,以
減少支出或是去別的城市工作。

另外妥善財務規畫不可少…
現在很多人都是用「房租收入」剛好來繳「房貸支出」,用小錢搏大錢,因此
妥善的財務規畫絕不可少,絕對不是當房東就穩賺不賠,也有很多不是當房東
的人無法體會的壓力,因此,不論你投資店面還是套房、雅房來收租,都要好
好精算收入與支出之間的差異,才能掌握最精準的投資報酬率。

普遍來說,整層住家的租金投資報酬率可以到達4%,套房與分租雅房則有機會
上看5%到7%之間,遠優於整層住家,但當包租公要注意的功課不少,除了需要
四處張羅之後,投資報酬率低於4%,甚至與目前定存水準2%不相上下,那可真
的白忙一場了。

如果租金的報酬率抓為4-5%,但房貸利率卻高達5%,報酬率就可能由負轉正,
而當房東除了要考量購入時的市價之外,包括代書費、衍生出來的稅費、裝潢
維修費、管理費,還有空屋閒置無法出租的這段期間的風險,林林總總,五花
八門,都要一併計算才行。

其實,計算「以租養房」投資報酬率的方法有以下幾種較簡單的投資分析公式:

投資報酬率分析公式為:年租金∕購買房屋總價

這個方法考慮了租金、房價及兩者的相對關係。

說明如下:

1. 房屋的買價是500萬,租金收入每月是兩萬塊,一年收入是24萬,24萬/500萬
即可得出4.8%的報酬率,這是一種非常簡單的計算方法,但缺點是沒有考慮全
部的投入與產出,沒有考慮資金的時間價值,如果不加上這些隱藏的成本,得
出來的投資報酬率至少要4%以上才划得來。

2. 年租金-(裝潢,家具,家電,地價稅,房屋稅,維修,仲介費..等成本)∕房屋
總價

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